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房地产权属变更案例评析/宋飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 01:25:00  浏览:8192   来源:法律资料网
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房地产权属变更案例评析

作者:宋飞(网络游魂) 本文原载葵花法律论坛

1994年10月,某外国一家跨国公司来华投资,在某市兴办了一家外商独资企业。1995年1月,在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上,获取某市一地块的土地使用权。随后进行房地产开发,于1996年3月在该地块上建起商住楼一座,共8层。其中,最底一层承租给某国有商场二至五层卖给七家公司商住,六至八层留作自用。后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。但因逾期不能偿还贷款,某银行申请法院变卖该三层房地产,后该三层由另外四家公司购买。
问:该外商独资企业自获取该地块使用权,至商住楼六至八层变卖,按照房地产法的规定,应办理哪些房地产权属变更手续?

答:1.获取该地块使用权,应向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府颁发土地使用权证书。
2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.
3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.
4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.
5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.

点评:房地产权属变更一向是一项让购房者和开发商头疼的事情。以上这个案例虽然旧了一点,希望能给想弄清登记程序的人们指点迷津。

作者简介:宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》;译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。


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中华人民共和国村民委员会组织法(1998年)

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国村民委员会组织法
(1998年11月4日第九届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)

  中华人民共和国主席令

  第九号

  《中华人民共和国村民委员会组织法》已由中华人民
共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于
1998年11月4日修订通过,现将修订后的《中华人民共和国
村民委员会组织法》公布,自公布之日起施行。

  中华人民共和国主席 江泽民

  1998年11月4日

  第一条 为了保障农村村民实行自治,由村民群众依
法办理自己的事情,发展农村基层民主,促进农村社会主
义物质文明和精神文明建设,根据宪法,制定本法。

  第二条 村民委员会是村民自我管理、自我教育、自
我服务的基层群众性自治组织,实行民主选举、民主决策
、民主管理、民主监督。

  村民委员会办理本村的公共事务和公益事业,调解民
间纠纷,协助维护社会治安,向人民政府反映村民的意见
、要求和提出建议。

  第三条 中国共产党在农村的基层组织,按照中国共
产党章程进行工作,发挥领导核心作用;依照宪法和法律
,支持和保障村民开展自治活动、直接行使民主权利。

  第四条 乡、民族乡、镇的人民政府对村民委员会的
工作给予指导、支持和帮助,但是不得干预依法属于村民
自治范围内的事项。

  村民委员会协助乡、民族乡、镇的人民政府开展工作


  第五条 村民委员会应当支持和组织村民依法发展各
种形式的合作经济和其他经济,承担本村生产的服务和协
调工作,促进农村生产建设和社会主义市场经济的发展。

  村民委员会应当尊重集体经济组织依法独立进行经济
活动的自主权,维护以家庭承包经营为基础、统分结合的
双层经营体制,保障集体经济组织和村民、承包经营户、
联户或者合伙的合法的财产权和其他合法的权利和利益。

  村民委员会依照法律规定,管理本村属于村农民集体
所有的土地和其他财产,教育村民合理利用自然资源,保
护和改善生态环境。

  第六条 村民委员会应当宣传宪法、法律、法规和国
家的政策,教育和推动村民履行法律规定的义务,爱护公
共财产,维护村民的合法的权利和利益,发展文化教育,
普及科技知识,促进村和村之间的团结、互助,开展多种
形式的社会主义精神文明建设活动。

  第七条 多民族村民居住的村,村民委员会应当教育
和引导村民加强民族团结、互相尊重、互相帮助。

  第八条 村民委员会根据村民居住状况、人口多少,
按照便于群众自治的原则设立。

  村民委员会的设立、撤销、范围调整,由乡、民族乡
、镇的人民政府提出,经村民会议讨论同意后,报县级人
民政府批准。

  第九条 村民委员会由主任、副主任和委员共三至七
人组成。

  村民委员会成员中,妇女应当有适当的名额,多民族
村民居住的村应当有人数较少的民族的成员。

  村民委员会成员不脱离生产,根据情况,可以给予适
当补贴。

  第十条 村民委员会可以按照村民居住状况分设若干
村民小组,小组长由村民小组会议推选。

  第十一条 村民委员会主任、副主任和委员,由村民
直接选举产生。任何组织或者个人不得指定、委派或者撤
换村民委员会成员。

  村民委员会每届任期三年,届满应当及时举行换届选
举。村民委员会成员可以连选连任。

  第十二条 年满十八周岁的村民,不分民族、种族、
性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况
、居住期限,都有选举权和被选举权;但是,依照法律被
剥夺政治权利的人除外。

  有选举权和被选举权的村民名单,应当在选举日的二
十日以前公布。

  第十三条 村民委员会的选举,由村民选举委员会主
持。村民选举委员会成员由村民会议或者各村民小组推选
产生。

  第十四条 选举村民委员会,由本村有选举权的村民
直接提名候选人。候选人的名额应当多于应选名额。

  选举村民委员会,有选举权的村民的过半数投票,选
举有效;候选人获得参加投票的村民的过半数的选票,始
得当选。

  选举实行无记名投票、公开计票的方法,选举结果应
当当场公布。选举时,设立秘密写票处。

  具体选举办法由省、自治区、直辖市的人民代表大会
常务委员会规定。

  第十五条 以威胁、贿赂、伪造选票等不正当手段,
妨害村民行使选举权、被选举权,破坏村民委员会选举的
,村民有权向乡、民族乡、镇的人民代表大会和人民政府
或者县级人民代表大会常务委员会和人民政府及其有关主
管部门举报,有关机关应当负责调查并依法处理。以威胁
、贿赂、伪造选票等不正当手段当选的,其当选无效。

  第十六条 本村五分之一以上有选举权的村民联名,
可以要求罢免村民委员会成员。罢免要求应当提出罢免理
由。被提出罢免的村民委员会成员有权提出申辩意见。村
民委员会应当及时召开村民会议,投票表决罢免要求。罢
免村民委员会成员须经有选举权的村民过半数通过。

  第十七条 村民会议由本村十八周岁以上的村民组成


  召开村民会议,应当有本村十八周岁以上村民的过半
数参加,或者有本村三分之二以上的户的代表参加,所作
决定应当经到会人员的过半数通过。必要的时候,可以邀
请驻在本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席村民
会议。

  第十八条 村民委员会向村民会议负责并报告工作。
村民会议每年审议村民委员会的工作报告,并评议村民委
员会成员的工作。

  村民会议由村民委员会召集。有十分之一以上的村民
提议,应当召集村民会议。

  第十九条 涉及村民利益的下列事项,村民委员会必
须提请村民会议讨论决定,方可办理:

  (一)乡统筹的收缴方法,村提留的收缴及使用;

  (二)本村享受误工补贴的人数及补贴标准;

  (三)从村集体经济所得收益的使用;

  (四)村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集
方案;

  (五)村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事
业的建设承包方案;

  (六)村民的承包经营方案;

  (七)宅基地的使用方案;

  (八)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及
村民利益的其他事项。

  第二十条 村民会议可以制定和修改村民自治章程、
村规民约,并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。

  村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表
讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相
抵触,不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产
权利的内容。

  第二十一条 人数较多或者居住分散的村,可以推选
产生村民代表,由村民委员会召集村民代表开会,讨论决
定村民会议授权的事项。村民代表由村民按每五户至十五
户推选一人,或者由各村民小组推选若干人。

  第二十二条 村民委员会实行村务公开制度。

  村民委员会应当及时公布下列事项,其中涉及财务的
事项至少每六个月公布一次,接受村民的监督:

  (一)本法第十九条规定的由村民会议讨论决定的事
项及其实施情况;

  (二)国家计划生育政策的落实方案;

  (三)救灾救济款物的发放情况;

  (四)水电费的收缴以及涉及本村村民利益、村民普
遍关心的其他事项。

  村民委员会应当保证公布内容的真实性,并接受村民
的查询。

  村民委员会不及时公布应当公布的事项或者公布的事
项不真实的,村民有权向乡、民族乡、镇人民政府或者县
级人民政府及其有关主管部门反映,有关政府机关应当负
责调查核实,责令公布;经查证确有违法行为的,有关人
员应当依法承担责任。

  第二十三条 村民委员会及其成员应当遵守宪法、法
律、法规和国家的政策,办事公道,廉洁奉公,热心为村
民服务。

  第二十四条 村民委员会决定问题,采取少数服从多
数的原则。

  村民委员会进行工作,应当坚持群众路线,充分发扬
民主,认真听取不同意见,坚持说服教育,不得强迫命令
,不得打击报复。

  第二十五条 村民委员会根据需要设人民调解、治安
保卫、公共卫生等委员会。村民委员会成员可以兼任下属
委员会的成员。人口少的村的村民委员会可以不设下属委
员会,由村民委员会成员分工负责人民调解、治安保卫、
公共卫生等工作。

  第二十六条 村民委员会应当协助有关部门,对被依
法剥夺政治权利的村民进行教育、帮助和监督。

  第二十七条 驻在农村的机关、团体、部队、全民所
有制企业、事业单位的人员不参加村民委员会组织,不属
于村办的集体所有制单位的人员可以不参加村民委员会组
织。但是,他们都应当遵守有关村规民约。所在地的村民
委员会、村民会议或者村民代表讨论和处理同这些单位有
关的问题,应当与他们协商解决。

  第二十八条 地方各级人民代表大会和县级以上地方
各级人民代表大会常务委员会在本行政区域内保证本法的
实施,保障村民依法行使自治权利。

  第二十九条 省、自治区、直辖市的人民代表大会常
务委员会可以根据本法,结合本行政区域的实际情况,制
定实施办法。

  第三十条 本法自公布之日起施行。《中华人民共和
国村民委员会组织法(试行)》同时废止。
商业秘密的归属

唐青林


  一、商业秘密的归属:企业还是员工
  (二)职务技术成果的归属
  按照法律一般理论,员工执行其法人或者其他组织的工作任务或主要是利用法人或者其他组织的物质技术条件完成的技术成果,其使用权和转让权属于法人或者其他组织。法人或其他组织对完成该项技术成果的个人给予奖励或报酬。但法人或者其他组织与其职工就在职期间或者离职以后所完成的技术成果的权益有约定的,人民法院应当依约定确认。
  《合同法》第三百二十六条规定:“职务技术成果的使用权、转让权属于法人或者其他组织的,法人或者以其他组织可就该项职务技术成果订立技术合同。法人或者其他组织应当从使用和转让该项职务技术成果所取得的收益中提取一定比例,对完成该项职务技术成果的个人给予奖励或者报酬。法人或者其他组织订立技术合同转让职务技术成果时,职务技术成果的完成人享有以同等条件优先受让的权利。职务技术成果是执行法人或者其他组织的工作任务,或者主要是利用法人或者其他组织的物质技术条件所完成的技术成果。”
  财政部、国家发展改革委、科技部和劳动保障部于2006年10月25日联合发布的《关于企业实行自主创新激励分配制度的若干实施意见》(财企【2006】383号)规定,属于一下情形之一取得的职工职务技术成果,应当属于企业所有,法律、法规另有规定的除外:职工在本职工作中取得的;职工在企业交付的研发任务中取得的;职工主要利用企业的资金、设备、零部件、原材料或未对外公开的技术资料等资源取得的;职工退职、退休、调动工作后一年内或者在于企业约定的期限内取得,且与其在原企业承担的本职工作或分配的任务有关的。
  最高人民法院《关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,合同法第三百二十六条第二款所称“执行法人或者其他组织的工作任务”,包括:(一)履行法人或者其他组织的岗位职责或者承担其交付的其他技术开发任务;(二)离职后一年内继续从事与其原所在法人或者其他组织的岗位职责或者交付的任务有关的技术开发工作,但法律、行政法规另有规定的除外。 法人或者其他组织与其职工就职工在职期间或者离职以后所完成的技术成果的权益有约定的,人民法院应当依约定确认。
该司法解释第三条规定,合同法第三百二十六条第二款所称“物质技术条件”,包括资金、设备、器材、原材料、未公开的技术信息和资料等。该司法解释的第四条规定,合同法第三百二十六条第二款所称“主要利用法人或者其他组织的物质技术条件”,包括职工在技术成果的研究开发过程中,全部或者大部分利用了法人或者其他组织的资金、设备、器材或者原材料等物质条件,并且这些物质条件对形成该技术成果具有实质性的影响;还包括该技术成果实质性内容是在法人或者其他组织尚未公开的技术成果、阶段性技术成果基础上完成的情形。但下列情况除外:(一)对利用法人或者其他组织提供的物质技术条件,约定返还资金或者交纳使用费的;(二)在技术成果完成后利用法人或者其他组织的物质技术条件对技术方案进行验证、测试的。

  (二)委托开发或合作开发成果的归属
  在委托开发或者合作开发技术秘密的合同中,由当事人约定技术秘密成果的使用权、转让权和利益的分配办法。没有约定或约定不明确的,合同当事人可以协议补充;不能达成协议的,按照合同有关条款或交易习惯确定;如果仍不能确定归属权,则当事人均有使用和转让该技术秘密成果的权利,当事人可以自由的决定自己使用或以普通使用许可的方式许可他人使用,但转让该技术秘密,或者以独占或排他使用许可的方式许可他人使用时需征得对方当事人同意或追认,否则该转让和许可行为无效。
  我国《合同法》第三百四十一条规定:“委托开发或者合作开发完成的技术秘密成果的使用权、转让权以及利益的分配办法,由当事人约定。没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,当事人均有使用和转让的权利,但委托开发的研究开发人不得在向委托人交付研究开发成果之前,将研究开发成果转让给第三人。
  最高人民法院《关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:合同法第三百四十一条所称“当事人均有使用和转让的权利”,包括当事人均有不经对方同意而自己使用或者以普通使用许可的方式许可他人使用技术秘密,并独占由此所获利益的权利。当事人一方将技术秘密成果的转让权让与他人,或者以独占或者排他使用许可的方式许可他人使用技术秘密,未经对方当事人同意或者追认的,应当认定该让与或者许可行为无效。

  二、企业承包经营期间产生的商业秘密归承包人所有
  所谓企业承包经营,就是指政府指定的有关部门或企业的所有者(简称“企业主管部门”)在完全享有企业产权的前提下,将企业的生产经营管理权授予企业,与企业承包经营者(本文仅指自然人)代表企业同发包方订立承包经营合同,以一定的经济利益为目的,约定双方责权利的一种企业经营管理方式。在承包经营合同中,发包方为政府指定的有关部门或企业的所有者,承包方为实行承包经营的企业,企业承包经营者就是通常所说的承包人。
  那么,在企业承包经营期间产生的商业秘密归承包人所有还是归企业所有呢?目前法律对此问题并无明确的规定。我们认为一般而言,企业承包经营期间产生的商业秘密应该归承包人所有。
  一些地方的高级法院颁布的地方性指导意见中有所涉及,例如江苏省高级人民法院关于审理商业秘密案件有关问题的意见(苏高法审委[2004]3号)第四条规定:承包经营期间产生的商业秘密,除当事人另有约定的以外,权利属于承包人。

编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。