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江苏省连云港市人民政府办公室


市政府办公室关于印发连云港市市区土地储备管理暂行办法的通知



各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

　　《连云港市市区土地储备管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　



　　 连云港市人民政府办公室

2012年8月15日

　　


连云港市市区土地储备管理暂行办法



第一章 总 则

　　

　　第一条 为加强土地储备管理，规范土地市场运行，有效配置土地资源，保障经济社会可持续协调发展，根据《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）和《江苏省国有土地储备办法》（省政府10号令）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 我市市区城市规划区内的土地储备及其管理，适用本办法。

　　第三条 本办法所称土地储备，是指市人民政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

　　第四条 市区经营性土地出让与储备工作领导小组是市区土地储备工作的领导机构，负责研究制定市区土地储备的有关政策和制度，部署市区土地储备重要工作；市区经营性土地出让与储备工作领导小组办公室负责具体推进市区经营性土地出让与储备工作领导小组作出的各项决定，审查土地储备及实施方案和土地储备融资计划。

　　第五条 市土地储备机构是市人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于市国土资源管理部门的机构，负责市区土地储备工作，统筹市区土地收储、整理、供应的规划与计划管理、信息管理。

　　市国土资源管理部门负责土地征收、农用地转用报批和权属登记工作。

　　市发展改革、财政、规划、城乡建设、城市管理、住房、审计、人民银行等部门和各区政府（含园区管委会，下同）按照各自职责，配合做好土地储备相关工作。

　　第六条 我市市区土地储备实行统一规划、统一收储、统一供应、统一管理的原则。

　　

第二章 计划与管理

　　

　　第七条 市土地储备机构应当根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

　　第八条 我市市区土地储备实行计划管理。市土地储备机构应当会同市国土资源、财政、发展改革、规划、人民银行等部门根据经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等编制市区年度土地储备计划，经市区经营性土地出让与储备工作领导小组同意后报市人民政府批准，并报省国土资源管理部门备案。

　　第九条 年度土地储备计划包括以下内容:

　　（一）年度储备土地规模；

　　（二）年度储备土地前期开发规模；

　　（三）年度储备土地供应规模；

　　（四）计划年度末储备土地规模；

　　（五）年度储备土地临时利用计划；

　　（六）年度储备土地融资计划、土地储备预算；

　　（七）年度储备土地供应预测收入。

　　年度土地储备计划应当明确各类储备土地的宗数、位置、面积等具体内容。

　　第十条 经批准的年度土地储备计划，作为实施土地储备的依据，不得擅自调整；确需调整的，应当报市人民政府批准。

　　未列入年度土地储备计划的土地，不得进行储备。

　　第十一条 市土地储备机构根据年度土地储备计划编制土地储备及实施方案，经市区经营性土地出让与储备工作领导小组同意后报市人民政府批准。

　　第十二条 土地储备及实施方案应当包括以下内容：

　　（一）土地的四至范围、面积、现状；

　　（二）土地的权属、用地手续批准情况；

　　（三）储备用地的控制性详细规划或者地块的规划条件；

　　（四）征地补偿费用、房屋征收补偿费用、收购补偿费用、前期开发整理费用、财务费用等土地储备支出；

　　（五）安置房源、安置用地、产业用地的规模；

　　（六）储备地块的筹资方案；

　　（七）土地供应预测收入；

　　（八）其他需要说明的事项。

　　

第三章 范围与程序

　　

　　第十三条 下列土地可以纳入土地储备范围：

　　（一）依法收回的国有土地；

　　（二）收购的土地；

　　（三）政府行使优先购买权取得的土地；

　　（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；

　　（五）其他依法取得的土地。

　　第十四条 依法收回国有土地使用权的土地，市国土资源管理部门依法办理注销土地登记手续后，由市土地储备机构纳入土地储备。

　　第十五条 收购国有土地应当按照下列程序办理土地储备手续：

　　（一）申请收购或主动收购。申请收购的，由原土地使用权人持有关资料向市土地储备机构提出土地收购申请。主动收购的，由市土地储备机构根据有关规划和年度计划对应当进行储备的土地与原土地使用权人协商收购事宜。

　　（二）勘查情况。市土地储备机构对拟收购土地的权属、面积、四至范围、用途及地上附着物情况进行勘查。

　　（三）确定规划。市规划部门提供拟收购土地的用地规划条件。

　　（四）费用测算。市土地储备机构选择有资质的评估机构对拟收购的土地及其地上建（构）筑物进行评估，并依据评估结果与原土地使用权人协商收购价格。

　　（五）报批方案。市土地储备机构拟定土地储备方案，报市区经营性土地出让与储备工作领导小组同意后由市人民政府批准确认。

　　（六）签订合同。土地储备方案经批准后，由市土地储备机构与原土地使用权人签订《国有土地使用权收储合同》。

　　（七）支付费用。市土地储备机构根据《国有土地使用权收储合同》的约定，向原土地使用权人支付收购费用。

　　（八）权属变更。市土地储备机构向市国土资源管理部门申请办理土地权属变更登记手续。

　　（九）交付土地。原土地使用权人根据《国有土地使用权收储合同》的约定，向市土地储备机构交付净地，由市土地储备机构纳入土地储备。

　　第十六条 政府行使优先购买权取得土地的，由市土地储备机构依据市人民政府优先购买土地使用权的决定，与原土地使用权人签订购买合同，按照土地原交易价格向原土地使用权人支付土地价款，由市国土资源管理部门依法办理注销土地登记手续后，纳入土地储备。对拒绝政府收购而擅自转让的，国土资源管理部门不予办理转让手续。

　　第十七条 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，市国土资源管理部门依法办理注销土地登记手续后，由市土地储备机构纳入土地储备。

　　第十八条 对因公共利益需要或者实施城市规划纳入战略储备的土地，需要办理农用地转用、土地征收手续的，由市土地储备机构配合各区政府和国土资源管理部门组织报批组件，依法支付相关费用，并配合各区政府组织实施土地征收。

　　战略储备土地范围由市土地储备机构会同市规划、国土资源、财政等部门拟定，报市区经营性土地出让与储备工作领导小组批准。

　　第十九条 通过收回、收购、征收等方式依法纳入政府储备的土地，经市土地储备机构申请，市人民政府批准，市国土资源管理部门依法办理注册登记后，向市土地储备机构颁发土地证书，使用国土资源部统一监制的《国有土地使用证》。

　　第二十条 纳入市级储备的国有土地上房屋征收工作由区政府负责组织实施，由市土地储备机构筹集资金并及时拨付。



第四章 开发利用与供应



　　第二十一条 经市国土资源管理部门批准，市土地储备机构有权对纳入储备的土地进行前期开发整理、保护、管理和临时利用，并为储备土地、实施前期开发整理进行融资等活动。储备土地前期开发整理应当通过招投标等公开方式进行。

　　第二十二条 前期开发整理应满足土地出让的基本条件，进行必要的道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。前期开发整理费用要严格控制并计入土地储备支出。

　　第二十三条 储备土地在供应前，市土地储备机构可以依法以出租、临时使用等方式利用储备土地及其地上建（构）筑物。

　　临时利用储备土地的，一般不得超过两年，不得影响土地供应。

　　第二十四条 市土地储备机构对纳入储备的土地应当新建围墙、栅栏或临时性建筑和设施加以保护，指派专人看守，开展日常巡查，及时制止非法侵占、破坏储备土地的行为。

　　第二十五条 储备土地出让，应当纳入年度土地供应计划，未纳入年度土地供应计划的土地不得供应。储备土地除国家法律、法规规定以划拨方式供应以外，一律以招标、拍卖、挂牌等公开方式向社会提供。

　　第二十六条 储备土地供应时，已经抵押的储备土地，应当先行依法解除抵押权。

　　

第五章 资金管理



　　第二十七条 土地储备的资金管理应当符合国家、省有关预决算管理和土地储备资金财务管理以及会计核算办法的有关规定。

　　第二十八条 土地储备资金来源包括：

　　（一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的土地储备支出；

　　（二）财政部门按照土地出让收入5%的比例提取的国有土地收益基金；

　　（三）土地储备机构向银行等金融机构融资的资金；

　　（四）经财政部门批准，其他可用于土地储备的资金；

　　（五）上述资金产生的利息收入。

　　第二十九条 市土地储备机构应当与市财政部门建立健全宗地成本核算制度。收储土地所有发生的费用应当按照宗地核算，纳入宗地成本，其中属于成片开发的储备土地，先按照成本概算核定拨付，待片区成本核定后，再按照片区进行宗地成本决算。

　　土地出让金缴清后，市土地储备机构应当在1个月内向市财政部门报送宗地成本预决算，市财政部门应当在10个工作日内将宗地成本拨付市土地储备机构。

　　第三十条 土地储备融资实行计划管理。土地储备融资计划应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并经市区经营性土地出让与储备工作领导小组同意后报市人民政府批准，不得超计划、超规模贷款。

　　市土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。

　　第三十一条 市财政、审计、国土资源部门应当加强对土地储备资金使用情况、市土地储备机构执行会计核算制度的监督检查，确保土地储备资金专款专用，提高储备资金管理效率。



第六章 法律责任

　　

　　第三十二条 违反本办法规定的行为，依法应当处罚的，由有关主管部门依法处罚。

　　第三十三条 土地储备机构和其他有关部门的工作人员在土地储备管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依规依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　

第七章 附则



　　第三十四条 本办法自2012年9月15日起施行，有效期暂定五年。



　　近年来，随着劳动合同法等相关法律的相继出台，法院受理的劳动争议案件不仅数量上大幅度增长，而且新类型劳动争议案件也不断在审判中出现。其中，“未签订劳动合同、索赔双倍工资”的案件明显增多，在劳动争议类案件中比重占六成左右，已成为劳动争议案件中的热点问题。本文将从双倍工资的性质入手，以寻求解决实践中出现的一些争议问题。

　　一、双倍工资的性质　　　　　　　　　　

　　劳动合同法第八十二条规定：“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。用人单位违反本法规定不与劳动者订立无固定期限劳动合同的，自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付二倍的工资。”这是双倍工资的法律依据，而双倍工资的法律性质究竟是什么？实践中争议不断。

　　有观点认为，双倍工资就是工资，理由是：双倍工资从字面来看就应当是属于法定工资，将双倍工资理解为工资符合立法宗旨。亦有观点认为双倍工资属于赔偿金性质，理由是双倍工资是对用人单位不签劳动合同的惩罚性赔偿，与赔偿金性质相同。

　　笔者认为，双倍工资首先不是工资。工资的性质是劳动报酬，而劳动报酬的特征是与劳动者提供劳动有直接关系。我们这里谈论的双倍工资既不是因为劳动者提供了双倍劳动，也不是未签订合同下劳动者提供的劳动力价格比签订合同的情况下更高（例如加班工资就是因为劳动者在正常工作时间外的加班时间提供了劳动，而加班时间的劳动力价格高于正常时间，而按法定标准计算）。至于劳动合同法第八十二条为什么称为“双倍工资”，笔者认为可能更多是出于立法的技术性原因，易于理解也便于操作。

　　其次双倍工资也不是赔偿金，因为赔偿金在劳动合同法中有明确的三种情形：一是第八十三条规定的超过法定试用期期限的赔偿金；二是第八十五条所规定的因逾期支付劳动报酬、经济补偿金等费用而加付的赔偿金；三是第八十七条所规定的违法解除或终止劳动合同的赔偿金。

　　因此，双倍工资是对用人单位因违法不与劳动者签订劳动合同而设立的惩罚性措施，但并不属于赔偿金。

　　二、索赔双倍工资案件的特点

　　笔者对所在法院受理的索赔双倍工资案件进行了分析，发现主要呈现以下几个特点：

　　1、该类案件主要集中在餐饮、酒店、中介服务等低端产业。这些行业外来人员比较集中，流动性较大，甚至用工单位受市场经济影响自身也并不稳定，客观上造成了这些行业签订劳动合同困难问题较多，监管难度较大。由此呈现出这部分劳动关系建立后稳定性较差，用人单位往往只和劳动者达成口头协议，不签订书面劳动合同。

　　2、该类案件几乎都是劳动者对老板的“秋后算账”。我国的劳动力市场特别是在低端产业，长期供大于求的问题突出，大多数劳动者为了获取一份工作，在自己的权利受到侵害时往往一味忍让、迁就，只有在离开企业后，才通过仲裁或诉讼维护自己的合法权益。这里就需要特别注意一个时效问题，本文将在下部予以着重阐述。

　　3、该类案件调解难度较大。由于双方没有签订书面劳动合同，争议发生后，对劳动者首次提供劳务时间、工资性收入数额等双方往往各执一词，以致事实部分差异较大，影响了调解的基础。

　　4、该类案件易形成群体性案件。出现这类纠纷时，往往问题出在用工单位身上，不签订劳动合同不是个别现象，这就有可能由个案引发群体诉讼，或直接形成多人集体诉讼，进而产生较大的负面影响，不利于社会矛盾的化解。

　　三、索赔双倍工资案件存在的问题

　　（一）不签劳动合同是否一定支付双倍工资

　　虽然《劳动合同法》确定了不签劳动合同的双倍工资罚则，并没有规定任何豁免的情形。但是在实践中，我们仍应仔细分析问题的成因，不宜机械地去理解。是否需要双倍支付劳动者的工资，应当考虑用人单位是否切实履行了诚实磋商的义务，以及是否已书面通知劳动者而劳动者拒绝签订合同等情况。此外还有一类特殊主体，如企业高级管理人员，从某种意义上讲他们在续签时掌握着签订合同的主动权，如果因故久拖未签，此时若发生劳动争议而涉及双倍工资，责任在谁还是值得分析探讨的。

　　（二）双倍工资具体支付数额的确定

　　实践中，一些人将“双倍工资”简单地理解成“工资的双倍”，还有一些用人单位将“双倍工资”理解为仅为基本工资，不包括奖金、补贴、加班费等，或者是平均工资等。实际上双倍工资是指劳动者每月实际发放的工资的双倍，已发放的工资部分应当扣除。按照国家统计局《关于工资总额组成的规定》，工资的组成包括计时工资、计件工资、奖金、津贴、补贴、加班加点工资和特殊情况下支付的工资六个方面。故双倍工资应包含上述范围。

　　关于双倍工资最多可支付几个月，实践中争议颇多，有主张直至劳动关系终止日的，也有主张最多11个月，还有认为最多12个月的，特别是在《劳动合同法实施条例》出台前可谓众说纷纭，没有一个统一的认识。该条例出台后明确了这一问题，让双倍工资具有更强的可操作性。条例第七条规定，用人单位自用工之日起满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，自用工之日起满一个月的次日至满一年的前一日应当依照劳动合同法第八十二条的规定向劳动者每月支付两倍的工资，并视为自用工之日起满一年的当日已经与劳动者订立无固定期限劳动合同，应当立即与劳动者补订书面劳动合同。也就是说双倍工资最多可支付11个月。但在此后的实践中我们发现，普通群众对《劳动合同法》等带有“法“字的法律认识理解度高，对条例这类法规认识模糊，存在误解，无形中增加了矛盾化解的难度。

　　由于《劳动合同法实施条例》第七条从字面上看好似对应的都是劳动合同法第八十二条第一款的内容，致使在实践中，对劳动合同法第八十二条第二款“用人单位违反本法规定不与劳动者订立无固定期限劳动合同的，自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付二倍的工资。”不与劳动者订立无固定期限劳动合同，最多支付几个月工资，也有不同的理解。笔者认为结合劳动合同法第十四条关于无固定期限劳动合同的规定，这类情况下最多也是支付11个月工资。

　　（三）双倍工资的时效问题

　　索赔双倍工资的时效起算点，在实务中也有一定的争议。有人认为应从劳动关系终止之日起算，实务中我们遇到有的劳动者已经在用人单位工作了3、4年以上了，劳动争议时要求解除劳动关系并支付双倍工资等；也有人说从未签合同满一年时起算。两种说法，在实务中都有采纳，可见时效问题非常有必要形成统一的认识。

　　笔者认为，双倍工资罚则实际上是索赔已发正常出勤劳动报酬外的一倍工资，性质上并非劳动报酬，因此，应当适用《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二十七条第一款为期一年的一般时效。即从用人单位不签订书面劳动合同的违法行为结束之次日开始计算一年;如劳动者在用人单位工作已经满一年，劳动者申请仲裁的时效从一年届满之次日计算一年。比如：如果用人单位未与劳动者签订书面劳动合同满一年，从一年期满这个时间点开始计算一年的时效，如果劳动者超过这个时间再主张双倍工资，那就不会得到支持了。从另一方面分析此中的道理，实际上满一年未签订劳动合同的，已经视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同，前面一年的违法行为已经结束，故应当及时计算时效。

　　四、解决索赔双倍工资案件增多的对策

　　1、加大法律法规宣传力度，增强企业的合同意识。用合同规范企业和职工的行为是避免劳动争议发生的重要依据和途径，因此，有必要向用人单位加大劳动合同法等相关法律法规的宣传力度，引导用人单位走出不签合同的认识误区。对于用人单位而言，签订书面劳动合同，并不会给企业带来多大的损失，反而会避免很多不必要的麻烦。双倍工资是法律的硬性规定，如果不签订就有可能面临巨大的经济损失。实践中，也有的用人单位只注意的新员工的合同签订，疏忽了与老员工的续签合同，这也有可能导致支付双倍工资。